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南京律师:什么是建设工程法定优先权?如何行使建设工程优先权?

时间:2017-09-20 10:38 来源:大宝打造娱乐帝国 阅读:0次

  南京律师:什么是建设工程法定优先权?如何行使建设工程优先权?

  江苏永衡昭辉律师事务所 钟延成律师

  法律赋予了承包人建设工程款优先受偿权,但并不是只要建设工程的发包人拖欠工程款,承包人就享有工程款优先受偿权,该权利的行使也是要具备一定的条件的。根据《合同法》第286条的规定、最高人民法院的《批复》以及建设工程的特点,承包人要符合以下条件此案可以行使工程款优先受偿权。

  

南京律师:什么是建设工程法定优先权?如何行使建设工程优先权?

  南京建设工程律师

  (1) 主体合格

  主张建设工程款优先受偿权的主体只能是建设工程合同的承包人。《合同法》第286条规定了建设工程款优先受偿权由建设工程合同的承包人享有。 根据《合同法》的规定,建设工程合同包括建设工程勘察、设计、施工合同。建设合同中的监理合同和承包商与供货商签订的材料设备供应合同不包括在内。工程监理合同其权利义务关系指向的标的并不属于已完工程和工程实物,而是以监理技术服务为主要权利义务的监督管理关系,只是构成一般的债权债务关系。就供销合同而言,其权利义务指向的标的,不是直接与发包人签订的,依据合同的相对性原理,不能纳入建设工程合同的范围,不能要求给予优先受偿权的保护。

  (2) 标的物范围合规

  对《合同法》规定的“建设工程”应做限制性规定。一是必须是承包人所完成的属于发包人所有的建设工程及其基地使用权,包括组装或固定在不动产上的动产,但不包括建设工程中配套使用并未组装或固定在不动产上的动产;二是承包人所主张优先受偿权的建设工程,必须是依据竣工且验收合格的建设工程;三是按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的建设工程。该工程承包人不能行使优先权,但是哪些是不宜折价、拍卖的建设工程,法律并没有规定。在这里所谓“不宜折价、拍卖”的建设工程可以理解为法律禁止流通物。包括公有物,如国家机关的基础设施,军事设施等;公用物,如公共道路、机场、港口、公共图书馆等。 归纳起来主要有两类:第一类是所有权不明、有争议的建设工程不宜折价、拍卖;第二类是国家重点工程和有特殊用途的建设工程不宜折价、拍卖。

  

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  (3) 工程价款的范围合理

  承包人所能主张优先受偿权的工程价款的范围应为依据建设工程合同所应该支付的价款,这个价款是在合理的范围内主张的。既要包括工人的工资,还要有承包人所垫付的材料款等实际支出的费用。因为承包人所垫付的材料款等实际费用通常是在发包人不能按时支付工程快的情况下被迫发生的,它占用了承包人的正常资金周转,往往导致承包人对工人工资不能按时支付,直接影响到施工工人的生存权和社会的安定。但是承包人依合同向发包人主张的损害赔偿不包括在内。最高人民法院的《批复》中强调:“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。

  

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  南京建设工程律师

  (4) 主张权利的时间要求

  承包人主张优先权的时间必须满足以下条件:一是发包人未按约定支付价款;二是承包人催告发包人在合理期限内支付价款;三是发包人逾期未支付价款。发包人不支付价款的,承包人不能立即将该工程折价、拍卖,而是应当催告发包人在合理的期限内支付价款。如果逾期不支付才能将该工程折价、拍卖。这里的“合理期限”一般规定为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

  (5) 权利行使的方式

  实现优先受偿权的途径主要有两种:一是通过双方协议的方式,承包人和发包人协议将该工程折价,发包人对工程折价的,应当与承包人达成协议,参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人,从而使承包人的债权得以实现。二是承包人和发包人达不成折价协议的,可以采取拍卖的方式实现,但承包人只能申请人民法院将该工程予以拍卖,不得自行将工程变卖或者自行委托拍卖公司拍卖。

  钟延成律师,中华全国律师协会会员,江苏永衡昭辉律师事务所在职律师,江苏南京知名婚姻家庭专家律师、房地产建设工程律师,擅长处理各类离婚纠纷(离婚、房产分割、夫妻共同债务处理、抚养权等)、遗产继承纠纷、房产纠纷(拆迁安置房买卖、经济适用房、商品房等)、建设工程纠纷、融资担保民间借贷纠纷等。

  有政府公务员工作经历,自执业以来,先后办理各类案件两百余件,为当事人挽回了巨额财产损失。曾经常年为江苏宁沪高速公路股份有限公司、南京公共交通(集团)有限公司、南京江南公交客运有限公司、江南出租汽车公司、南京现代新城有轨电车公司、南京公共自行车有限公司、南京市轮渡公司、江苏省科普中心、江苏苏酒贸易有限公司等企事业单位提供各项法律服务。服务热忱、专业、高效,得到诉讼当事人及顾问单位的一致好评。

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